Építész közlöny - új lakó- és irodatelepek (2025.10.23.)
https://www.epiteszkozlony.hu/epitesz-kozlony-302/nagy-volumenu-lakoprojektek-vilaga-a-tetris-haz-kapcsan/
’Felelet’:
Cikk ajánló.
Örülök, hogy az építészek nyomtatott újságjában (Építész közlöny-műhely 2025. október) értékes építész-rendszer kritikát találtam.
Teljesen meglepett, kizárólag a szokásos gyarmati létünkre jellemző multicég anyagreklámra, továbbá az ingatlanspekuláció, a túlépítés és a politikai építész termékek bemutatására, dicsőítésére számítottam. Ezt szoktam meg, ezért nem szívesen vágom fel a lapot.
Először az oldalak tetején lévő ’fókusztéma: lakóparkok’ feliratra figyeltem fel. Ez a ’park’ szó használat nagyon fontos szándékos hazugság, nyelvrontás, hamisítás, tudatmódosítás. Valójában ezek a szocialista lakótelepekhez hasonló vagy rosszabb, sűrűbb beépítésű, sötétebb, gyakran műszakilag sem jobb épületcsoportok az utolsó 30 év ingatlanspekulációjának gyászos eredményei. Ráadásul, a szocialista korral szemben most már a maradék kevés zöldterületet, vagy park felhasználást érdemlő területet építik be: parkokat, ligeteket, Duna-partot, városrészek közötti zöldsávokat, városszéli területeket. (Park számomra: kb. 1%-os beépítés, kerítések, zárt játszóterek, nagy burkolt felületek, sportpályák, tömeg nélküli zöldterület.)
Több új lakótelepet is bemutat az újság. Szerintem a Duna parti területeken épülteket, kezdve a MOL felhőkarcolóval, mindet le kéne bontani (és Pesten a Nemzeti Színház sort is). Van egy cikk (ötből az utolsó), ami szerencsére a villamos remiz melletti, nem Duna parti épületről szól (Tetris ház) - ez így nem akkora katasztrófa Budapestnek. És a meglepetés, hogy a ház bemutatása után a szabályozás, a valóság káros voltát bemutató véleményeket (egyfajta önkritikát) közölnek az építész cégek magyar tervezőitől (21. oldal). Csoda, hogy a főszerkesztő engedte ezeket megjelenni a mai időkben, amikor a bankok az urak az építészetben is, a kivonult tankok helyett.
Köszönet mindenkinek.
A cikk (kiemelések a Felelettől):
Nagy volumenű lakóprojektek világa a TETRIS-ház kapcsán
Mi az elmúlt 20 évben jelentősen hozzájárultunk a magyar lakásépítéshez, és reményeim szerint mindig az építészeti nívó emelését is segítettük, pedig ebben a műfajban szembesül a szakma, az építészeti minőség terén, talán a legnagyobb kihívásokkal. Ezzel együtt a magyarországi magasépítési volumen jelentős részét, a műfajok szerinti bontás legnagyobb szeletét többlakásos lakóépületek teszik ki.
A tömeges városias lakásépítés a rendszerváltozás óta több hullámban jelentkezett, és általában nemcsak a gazdasági helyzet, hanem az állami támogatások is nagy szerepet játszottak a megnövekedett lakásépítési trendekben.
Az állami ösztönzők a lakásvásárlóknak nyújtanak segítséget és ezzel a lakások iránti keresletet segítik. Így az állami támogatások a keresleten keresztül határozzák meg azt is, hogy milyen lakások épülnek a piacon. A Tetris-ház tervezéskor a 2008-as válság után újrainduló beruházási lendület volt jellemző, amit a megjelenő 5%-os áfa és a CSOK-támogatások segítettek. Az OTP Ingatlan Zrt. mindig a konzervatívabb ingatlanfejlesztők közé tartoztak, ami abban is megjelent, hogy az ösztönzőkből a következő lakásokkal kapcsolatos igényeken túl figyelembe vettek hagyományos szakmai szempontokat is, és így alakították ki a lakások összetételét, az úgynevezett lakásmixet. Ezzel együtt ennek az épületnek a tervtanácsi szakmai bírálata is kifogásolta a túl kis méretű lakások mennyiségét a tervben, pedig az állami ösztönzők is a kisebb lakásoknál kedvezőbben érvényesültek és a piac is a kisebb lakások várta, így a fejlesztők nagy része a Tetris-projektben tervezett lakásoknál kisebb lakásokból próbált minél többet építeni. Végül a Tetrisben megépült nagyobb lakások építését nem bánta meg a fejlesztő, mert a projekt nagyon sikeres volt, és a nagyobb lakások is hamar gazdásra találtak. Köszönhető volt ez annak, hogy az épület terveinek készítésekor sikerült olyan új építészeti és műszaki megoldásokat megvalósítanunk, ami kiemelte ezt a beruházást a versenytársak között azon túl, hogy az épület látványos és a környezetébe kiválóan illeszkedő telepítésével, igényes belsőépítészetével és homlokzataival gyorsan kivívta a szakma és a közönség elismerését. A homlokzat letisztult formáival, élénksárga erkélyeivel és harmonikus színhasználatával modern, barátságos megjelenést akartunk nyújtani, és sikerült talán esztétikai és funkcionális értéket teremteni. A telepítésnél a környezet 10 emeletes lakótelepi épületei és a 2000-es évek barátságosabb 5 emeletes lakótömbjei is meghatározták a döntésünket, de legfontosabb a telken található nagyobb megőrzendő fa megóvása volt és az hogy a 270 lakást befogadó épület tömegét, az egységes megjelenés mellett, olyan kisebb részelemekre bontsuk, ami élhetővő és személyessé teszi a lakásokat.
Nagy sikere lett a belső világ újszerű kialakításának is, ami nemcsak az előtér igényes belsőépítészetében nyilvánult meg, hanem egy újfajta belső közlekedőrendszer létrehozásában. Az épület lakásokhoz vezető folyosóit nem zárt térként, hanem nyitott, hidak és függőfolyosók játékos világaként terveztük. Ez nem-csak abban segített, hogy az egyes lakások bejárata nem egy, a zárt, akusztikailag kellemetlen, sokszor nyomasztó térből, hanem a szabadból nyílik és ezáltal intimebb, természetes fényű és jobb levegőjű bejáratot biztosít, hanem abban is sokat adott, hogy az épület közlekedőrendszere látványos és nagyvonalú, egyben nagyon flexibilis, hiszen egy-egy lakást több irányból is megközelíthetünk. Ráadásul a megoldás mind gépészeti, mind tűzvédelmi szempontból sokkal egyszerűbb és olcsóbban megépíthető. 2015 óta már több ilyen közlekedőrendszerrel épített lakóházat terveztünk különböző fejlesztőknek és mindenütt nagy sikere van ennek az új szemléletű megoldásnak, ráadásul az új TÉKA által megfogalmazott elvek is érvényesülnek ebben a kialakításban.
Ez volt az első olyan épület az OTP Ingatlan Zrt. fejlesztésében, ahol a gépészet teljeskörűen levegő-víz hőszivattyúkkal és felület hűtés-fűtéssel valósult meg. Ez a környezettudatos és nagyon hatékony, kis energia felhasználású gépészeti megoldás azóta elterjedtebb lett, bár a beruházási költségek emelkedése miatt most ismét kiszorulóban van a piacról.
Kitekintés
Az irodánkban évek óta működik olyan szellemi műhely, ahol az aktuális építészetelméleti, urbanisztikai vagy társadalmi kérdéseket megvitatjuk, így volt egy olyan beszélgetésünk is ahol a 3% lakástámogatási hitel és az ezzel járó lakásépítési boom problémáit vitattuk. Az alábbiakban a vita összefoglalójaként szeretném megosztani azt a személyes és végül közös vélekedést, amit vitákon keresztül az építészcsapattal alakítottunk ki.
Brósz Róbert Zsigmond véleménye
Az egyes beruházások kormányrendelettel történő kiemelése a helyi szabályozási környezetből szakmailag nem támogatható gyakorlat, nem veszi figyelembe a szélesebben értelmezhető városépítészeti szempontokat egy adott területen, a helyi szabályozást évek alatt és az érintettek bevonásával alkotja meg a helyi önkormányzat – nem véletlenül. Egy ilyen beavatkozás sok esetben túlépítést eredményez, aktuális társadalompolitikai és profitmaximalizáló érdekek betonoznak be évtizedekre indokolatlanul sűrű beépítést és gyakran még a minimálisan szükséges kompenzáció alól is felmentést kap a beruházó az adott település kárára.
Léstyán Bence és Szűcs Imre Ferenc véleménye
1. Távolodás az élhető városoktól:
a) A szabályozási tervek által megengedett beépítési paraméterek sokszor túlzók, feszegetik vagy túl is lépik a telek és a városszerkezet által elviselhető kereteket.
b) A beruházóktól nem lehet önmérsékletet elvárni, hiszen ők a piaci verseny alapvetése szerint a legális keretek között történő profitmaximalizálásra törekednek.
c) A szabályozási paraméterek mérséklése lenne indokolt, és minden nagyobb beruházásra a számított építményérték meghatározott százalékában kötelezővé kellene tenni konkrét közérdekű fejlesztés megvalósítását vagy ahhoz való pénzbeli hozzájárulást.
2. A kiemelt státuszú projektek rendszere
a) A beruházók kedvezményesen építhettek eddig a rozsda- övezetekben, a kiemelés lehetőségével a fejlesztési energiákat elvezetik a rozsdaövezetektől, így azok fejlesztése lelassul.
b) A beépítettség és az épületmagasság növelését ösztönzik a fenntarthatóság és a városképi illeszkedés rovására.
c) Sérül a szubszidiaritás elve, a helyi közösségnek semennyi ráhatása nincs az őt közvetlenül érintő folyamatra.
d) Ráadásul nem a nagy beruházások lefolyását könnyítik, hanem a kicsikből csinálnak nagyot: nem a 250 lakásos projekt kap kiemelt státuszt, hanem a kisebb projekteket a kiemeléssel tolják 250 lakás fölé.
e) Pozitívum, hogy a lakásonkénti parkolószámból engedményt lehet kérni, ez sűrűn lakott, de nehezen autózható várost eredményez, közvetve fenntarthatóbb közlekedés felé tereli az embereket.
f) A szabályozás esetleges ellentmondásait segít megoldani a kiemelés lehetősége, de önkormányzati kontroll hiányában ennek a végkimenetele kérdéses.
3. Kiszámíthatatlanság, jogbizonytalanság
a) Ingatlanvásárlásnál az értéket befolyásoló tényező a helyi szabályozás, hiszen az alapján látszik, hogy mi épülhet a környéken, örök-e a panoráma:
– bármilyen ingatlan benapozottsága, panorámája, „beláthatósága” az érintett tudomása nélkül változhat, ezzel az ingatlan értéke csökkenhet,
– szerzett jog védelme csorbul, nem számíthat kártérítésre a tulajdonos.
4. Fenntarthatóság nem szempont
a) A TÉKA szintterület-kedvezményt ad fenntartható építőanyagok használata esetén.
b) Ha a meglévő épületnél nem enged nagyobbat a szabályozás, akkor megéri felújítani:
– kiemelés esetén bármilyen szintterületi mutató kérhető, így semmi sem ösztönöz a fenntartható anyaghasználatra,
– kiemelés során a szabályozásnál magasabb szintterületi mutató arra ösztönöz, hogy használható épületeket bontsuk le.
5. Építészeti tervezési munka degradálása (lealacsonyítása)
a) Minden döntés a felső szinten dől el, kevés vagy semennyi időt nem adva a szakmai és helyi közösség számára a megvitatásra, nincs szükség új gondolatokra, egyediségre, kreativitásra.
b) A piaci ár alatti eladási ár a műszaki és esztétikai minőség rovására érhető csak el, a beruházó nem fog lemondani a profitjáról.
Fernezelyi Gergely véleménye
A lakáspolitika is hányattatott sorsú közpolitikai téma sok más mellett. Örvendetes hír hogy a kormányzat felismerte, hogy szükség van a lakóingatlan-fejlesztésre, akkor is, ha a magyar lakosság lélekszáma nem nő. Mivel a magyarországi lakásállomány nagyjából 4,6 millió lakóingatlanból áll, ezek statisztikailag elavulnak egy 100 éves ciklussal számolva, így évente körülbelül 46 ezer lakóingatlant kellene újonnan építeni, vagy a használhatatlanná vált lakásokat úgy megújítani, hogy azok a mai műszaki elvárásoknak megfeleljenek. Sajnos az utóbbi megoldás sok esetben vagy lehetetlen, vagy jelenleg költségesebb, mint újat építeni.
A másik valós probléma a lakhatási válság, ami abban mutatkozik meg, hogy egyre több magyar embernek vagy nincs elég jövedelme, hogy megfelelően lakjon, vagy a jövedelme nem elegendő egy műszaki elvárásoknak megfelelő lakás megvásárlására. Erre a problémára a szociális lakásprogram szolgálna, ami egy bérlakásprogram elindítását teszi szükségessé. A 3% hitelkonstrukció miközben megterhelő lesz az államháztartás számára, csak kis mértékben tudja megoldani a lakhatási válságot, mivel az alacsony jövedelműek jelentős része még ezzel a kedvezménnyel sem lesz képes saját lakásvásárlást kezdeni. A lakhatási válságra valójában egy átgondolt bérlakásprogram adhatna megfelelő választ. A bérlakások fejlesztése építészeti színvonalnövekedést is magával hozna, hiszen a fejlesztőnek saját érdeke lenne jó műszaki minőségű, élhető épületet építeni, hiszen az üzemeltetési szempontok egy bérháznál a tulajdonos/fejlesztő érdekkörében merülnek fel. Egy bérlakásprogram első lépése a lakásbérlet-szabályozás teljes újraírása kell legyen, mivel a jelenlegi szabályozás sem a bérbeadót, sem a bérlőt nem védi megfelelően.
A kiemelő rendeletek pedig azért látszanak szakmailag kifejezetten visszatetszőnek, mert arra hívják fel a figyelmet, hogy a hatályos szabályozások nem megfelelőek, határozottabban fogalmazva rosszak, és sem engedélyezési időben, sem építés politikailag nem alkalmasak arra, hogy a szükséges épületek megépüljenek. A kiemeléssel pedig nem a rossz szabályokon javítunk, hanem helyette kerülőutakat adunk.
Budapest egyébként is a kettős közigazgatás bonyolult útvesztőjétől szenved szabályozási szempontból is, hiszen a főváros és a kerületek viszonya és egymásra utaltsága a 90-es évek elején kialakított új közigazgatási rendszer felállítása óta tele van ellentmondásokkal, feloldhatatlan és értelmetlen konfliktusokkal, ahol a politikai szándékok sokszor kifejezetten nem a város és a városlakók érdekeinek előtérbe kerülését segítik, hanem ellentétet teremtenek a főváros és a kerületek, kerület és kerület között. Ez a közpolitikai helyzet azt a szituációt teremti meg, amiben olyan helyzetek alakulnak, mintha egy-egy kerület és a főváros nem egy és azonos város lenne, hanem egymással vetélkedő, egymás érdekei ellen feszülő távoli szomszédok lennének. Ezekre a problémákra sem a kiemelő rendeletek jelentik a hosszú távú megoldást.
Fernezelyi Gergely DLA
Ybl- és Pro Architectura-díjas építész, vezető tervező,
FBI Kft., Fernezelyi Kft., PBP Europlan GmbH.
TETRIS-HÁZ (2015–2018)
Budapest XI. kerület, Mezőkövesd utca
Befektető: OTP Ingatlan Zrt.
mérete: 23 000 m2
Költség: 18 700 000 EUR (1000 eu/m2?)
Lakások száma: 270
Kapcsolódó:
https://epiteszforum.hu/igenyes-kirakos--tetris-haz
Igényes kirakós – Tetris ház
2021.02.26.
MÉD
Az FBIS architects 267 lakásos társasháza üde színfolt a Budafoki Kocsiszín szomszédságában: domináns sárga színével sajátos atmoszférát teremt az "urbanisztikai senkiföldjén". Zöldi Anna cikke.
Dél felé utazva Budapest egyik leghosszabb villamosvonalán, ott, ahol már majdnem elhagytuk a várost, lakótelepek és ipartelepek vigasztalan foltjai közt hirtelen sárgába vált a világ. A villamos tovább döcög a semmibe, de a színét levedli, foszlányokban hátra hagyja. A sárga felkúszik a Budafoki kocsiszín hajlított lemeztetőire, alatta a CAF villamos aluszik, s míg szendereg a robogás, mi hátat fordítunk a sárga karámoknak, és szembe találjuk magunkat a napfény színének újabb villódzó apoteózisával, a Tetris-ház névre keresztelt lakótömb patchwork homlokzatával.
Hogy villamosrajongó kisfiúkon és gyermek-lelkű költőkön kívül kinek élmény a csikorogva kanyarodó járműveket hallgatni naphosszat, és főleg éjjel, az persze joggal fordul meg az ide látogató fejében. Ennek ellenére a lakások hamar elkeltek, bizonyítva az ingatlanfejlesztés logikájának létjogosultságát.
Paradox helyzet, hogy a befektetők által épített lakóépületek kritikája – legyen szó városszéli soklakásos tömbről, értékes természeti környezetben épült lakóparkról, vagy szuperelit luxustársasházról Budapest kiemelt pontján – csak arról nem ejthet szót, ami a dolog lelke: a lakásokról. Ejthet, de nem érdemes: a lakóegységek szigorúan behatárolt standardok alapján épülnek – az OTP esetében ugyan a szokásosnál kicsivel élhetőbb alapterülettel – az építésznek erre a szegmensre nincs, vagy nagyon csekély a ráhatása. A piaci verseny azonban odáig már elkényszerítette a fejlesztőket, hogy ami a telekhatár és a privát élettér közé esik, azt minőségi módon igyekezzen kialakítani, és ennek során már az Építészet is szóhoz juthat.
Urbanisztikai karakterét illetően azonban egyszerre kaotikus és semmilyen: atmoszférája nyomokban sincs, panel, szocreál lakótelep, új építésű társasház, remíz, trafótelep, vasúti sínek jelentik az optikai térfalakat, semmi sem csalogat arra, hogy felfedező sétára induljunk a környéken.
Az építész, aki minőséget akar teremteni, mást nem tehet, mint amit az FBIS stúdió, Fernezey Gergely, Reisz Ádám, Vadász Tamás és csapatuk választott: önálló entitást alkot, önmagában érvényes állításokat tesz a heterogén közegben. Saját atmoszférát teremt a hiányzó városi atmoszféra helyett. A 267 lakásos Tetris-ház lényegében egy kis falu, horizontális és vertikális irányban változatos téri átlátásokkal, közlekedési kapcsolatokkal, hol megnyíló, hol beszűkülő, a teljes tömeget behálózó útvonalakkal. Ezt a belső udvarokkal, olykor zöldfelületekkel megszakított térbeli labirintust a homlokzaton következetesen megjelenő sárga szín varázsolja életre.
Igazi gangról van szó, ugyanis a közlekedőrendszer, mind a folyosók, mind a lépcsőházak nyitottak, nem fűtöttek, ez már az iroda más társasházainál is bevált, tűzvédelmi szempontból sokkal egyszerűbb és kedvezőbb, mint a zárt folyosós megoldás.
Az OTP kérése volt, hogy az épület mérete ellenére ne hasson monstrumként. A megbízást a koncepcióra kiírt pályázat győzteseként elnyerő FBIS architects ötlete az épület kontúrját három oldalán megbontó „franciaudvarok" alkalmazása volt, ezen kívül egy udvart a tömbbelsőben alakítottak ki.
Az udvarok olyan helyekre kerültek, ahol ezt egy-egy nagyobb fa védelme is indokolta, többségüket sikerült is megőrizni, a garázs-szinten is kihagyták a fák helyét.
A legnagyobb, a forgalomtól védett udvart játszótérként alakították ki, amely csak a ház lakói számára nyitott- ennek designja némiképp túlzottan „építészízű", a betonkockák, mint padok jól mutatnak, de aligha csábítanak hosszas üldögélésére.
Vélemények (2)
Zsüdi
2021.07.02.
22:43
Véleményem szerint,egy-két dolgot egy 5 éves gyerek is több logikával oldott volna meg, mint az illetés tervező. Döbbenetes a kis ablakok elhelyezése és nyitási iránya, a szobaajtók által megszabott tér kihasználatlansága, a konektorok kiosztása, és az eső áztatta bejárat,mivel a korlátról visszacsapódó víz a bejáratot öntözi. Egy jó tervezőnek a használati szempontokat is illik mérlegelni.
rest
2021.03.01.
21:08
Lakóként fontosnak tartanám a leírtak mellett a praktikumot hangoztatni. Miután nem műalkotásba költözik a vevő, fontosabb, hogy használni lehessen egy házat, mint gyönyörködni a színek apoteózisában. Pláne 267 lakás lakói esetében. A nyitott lépcsőház lehet, hogy egyszerűbb megoldás, viszont a csúszásmentesítés rémálmát örömmel cserélné a lakóközösség el egy kis tűzvédelmi tervezési nehézségre. De tényleg. A függőfolyosók keskenyek. Jól hangzik leírva a 'kis híd' a bejárati ajtókhoz, de ez azt jelenti, hogy egyrészt nehéz becipekedni, másrészt mellette ömlik az esővíz, amit nem biztos, hogy pontoz az ember, ha épp elhagyja az otthonát. Két ember ezeket a folyosókon nem fér el egymás mellett. Ha nem lennének ezek a 'játékos' és egyéb formák, esetleg lehetett volna élhető is a 'gang'. Nem sikerült. És akkor nem beszéltünk még a lakások beosztásáról. Sajnos nem sikerült a belső tereket megfelelően elosztani. Temérdek problémát tudnék felsorolni a házzal kapcsolatosan. Akármilyen pofás és építészetileg akármilyen izgalmasnak látszik ez az épület, azt az oldalt kell nézni, amire épült az épület: ezer ember lakja, használja minden nap. És számtalan, új és újabb, változatos problémák jönnek elő. Amit el lehetett volna kerülni, ha vigyelembe vették volna a jópofaság és ötletesség helyett a gyakorlati használhatóság földhözragadt szempontjait veszik figyelembe.
https://epiteszforum.hu/az-igenyesseg-fele-mozdult-el-a-piac-fernezelyi-gergely
“Az igényesség felé mozdult el a piac” - Fernezelyi Gergely
2017.06.20.
Az FBIS Építészműterem évtizedes múltra tekint vissza társasházak tervezését illetően. A tapasztalatokat leszűrve, mai igényekre szabva rengeteg ilyen épületen dolgozik a csapat.
részletek:
Mik a tapasztalataitok a jelenlegi fellendülés időszakában?
A válság előtt is sok társasház épült, már akkor kapcsolatban álltunk fejlesztő cégekkel. A teljes leállás után, most 2 éve újra nekilendült az építkezés, folyamatosan vásárolják a telkeket.
A felgyorsulás oka részint az alacsony ÁFA kulcs, emiatt amit lehet, 2018 végéig át szeretnének adni a beruházók.
A házak négyzetméterára megemelkedett. Az 5%-os ÁFA hatása itt nem jelentkezik, a piacon drágábbak a lakások, nem csak az újak, a használtak is. A válság kivéreztette az építőipari cégeket, a munkaerő elvándorlása felerősödött. Most hirtelen mindenki építkezni kezdett: nemcsak lakások, de irodák, a választások előtt pedig az állami beruházások is. Mindezek komoly áremelkedéshez vezettek, a szerkezetépítés 30-40%-kal drágult az elmúlt években, a legegyszerűbb Dryvit rendszer négyzetméterenkénti munkadíja is megháromszorozódott. Korábban lenyomták az árakat, mert sok volt a kivitelező, most ez a tendencia megfordult. A költségek racionalizálása miatt a házakat időnként nekünk is át kell tervezni.
...érdekes, hogy a fejlesztők közötti nagyobb verseny miatt jobban keresik a dizájnban rejlő lehetőségeket, ez építészként nekünk jó, mert nagyobb mozgásteret ad. Persze a költséghatékonyság is cél, de például utcai főhomlokzaton Dryvit homlokzati rendszereket már ritkán alkalmaznak. Nálunk ez alól a Tetris-ház kivétel, ott más eszközökkel értük el az egyedi végeredményt.
...a ‘80-as, ‘90-es években mindenhonnét azt a sommás kritikát lehetett hallani, hogy a panel lakótelep rossz, miközben ismerjük az előnyeit is. Egyébként rengetegen laktak benne már akkor is, és az életminőség nem feltétlenül gyengébb, mint egy 8. kerületi gangos bérházban, ahol a mosdó még a lépcsőházból nyílt.
A válság után várható volt, hogy valamilyen változás következik be: vagy még olcsóbb és még gyengébb minőségű társasházak épülnek, vagy drágábbak, de jobbak. Mostmár látható, hogy egyértelműen az igényesség felé mozdult el a piac. Ami viszont már a panelnél is hiányzott, és az ingatlanfejlesztés még mindig elmaradásban van: az a közösségi funkciók hiánya. Közös kert, tetőterasz, fitnesz, bérelhető irodahelyiség - ilyen finomságok a versenyben is előnyt jelenthetnének, és lassan bekerülnek a köztudatba, különösen a fiatalabb generációknál. Akár csak Bécset megnézve, ezek a folyamatok Nyugat-Európában sokkal előrébb tartanak, míg Budapesten most kezdenek csak megjelenni. De a Naphegyen épülő Sunhill projekt programjában már a közös terasz, fitnesz-helyiség szerepel.
Ha már a közös használatú területekről van szó, mi a helyzet a parkolókkal? A panel lakótelepek egyik fő problémája, hogy a köztük tervezett parkokból kiszorította a zöld felületeket a gépkocsitárolás.
A parkolás kérdése minden többlakásos háznál előkerül, lakásonként egy hellyel kell számolni. Ugyanakkor gyakran nem adható el ez a mennyiség, a fejlesztőnek nem éri meg beépíteni - van viszont olyan házunk is, ahol az a gond, hogy nem elég a parkoló. A helyhiány orvoslására alkalmazható parkológép nem más, mint egy rossz kényszer: sem megépíteni, sem használni nem optimális. A külsőbb területeken van inkább igény a lakásonkénti gépkocsitárolásra, a belvárosi életmód mellett kevésbé, így az építtetők ott igyekeznek kihasználni a lehetőségeket a mennyiség csökkentésére. Az új szabályozások és az OTÉK is egyre inkább abba az irányba változik, hogy a sűrűbb, belső területeken kevesebb felesleges parkolóhely létesüljön. Lassan a lakóházaknál is lehetséges, sőt elfogadott megoldás lesz, ami hotelek, kereskedelmi egységek, irodák esetében már eddig is gyakorlat volt.
Említetted korábban a gépészetet, ez az új építésű lakásoknál mennyire fontos tényező ma?
Ebből a szempontból, a környezettudatosság irányában is elindult a változás. Sok házat már egyértelműen hőszivattyús rendszerrel, felülethűtéssel- és fűtéssel, talajszondás megoldásokkal terveztetnek, ahogy például a Marone esetében a 8. kerületben. Ma - ha a fejlesztő szeretne klimatizált lakásokat kínálni - akkor a régi, split klímával kombinált gázfűtés beépítése ugyanannyiba kerül, mint a korszerűbb megoldások, s így már a beruházók nem engedhetik meg maguknak, hogy ne ezeket válasszák. Emellett a komolyabb hőszigetelés és árnyékolás is gyakori - igaz, általában ez még csak műanyag redőnyt jelent, de azt egységesen beépítik kivitelezéskor, szemben a korábbi gyakorlattal, amikor csak a redőnytokot helyezték el. Alu zsaluziákra, időjárásra reagáló szerkezetekre viszont még nincs igény, ahogyan az irodaházaknál már bevett minősítési rendszerek (LEEDS, BREEAM) és anyagok alkalmazása sem jellemző. Ugyanakkor a besorolási rendszer már bekerült a köztudatba és a projektek kommunikációjába is. A fenntarthatóság összességében még marketingeszköz, és sok mindenben - mint például a szürkevíz használata - nem is nyilvánul meg.
Miben látjátok még szükségét a továbblépésnek a lakásépítés terén?
FG: Az a pont, ahol nagyon kellene fejlődnünk, az a szociális lakások problémája.
Vélemények (11)
EMA
2017.06.20.
21:15
Miért nem közölnek alaprajzokat? Egy szakmai lapban nem a szemfényvesztő modellek lennének fontosak, hanem az alaprajzi elrendezés minősége - mert sajnos, ott még mindig nagyon sok a probléma. Ezeket a projekteket nem ismerem, de módszeresen kutatom az új építésű társasházak térszervezését - lakáson belül, és elég lehangoló a kép. Pedig az nem az anyagok költségétől, hanem a tervezésbe fektetett szellemi energia mennyiségétől és minőségétől függ.
FenyvesiHK
2017.06.21.
15:54
@EMA: „Északról lakótelep (panel + szocreál), északkelet felől iskola (vonuló gyerekcsapatok), keletről másik lakóparki lakóház (nem nyer az építész Ybl-t vele), délkeleten az albertfalvi 220kV/120kV alállomás (elektroszmog annak, aki hisz benne), délről a zenész szórakozóhely (hajnal négykor is), délnyugatról a felüljáró és a vasút meg az ipari vegyes telephely (zaj, zaj, zaj) meg majd egyszer, ha megéri valaki, akkor a híd levezetése Csepel felől, nyugatról vasút plusz a remiz (zaj, zaj), északkelet felől a remizbe nemsokára csikorogva kanyarodó CAF és egyéb villamosok (mert hogy kanyarodáskor csikorog, egyébként környezetbarát), meg villamosmegálló, az épület elé telepített buszmegálló. A látványterveken látható fák majd 40 év múlva, mert azzal kezdték, hogy fűrész, ami meg maradt, az öreg, kiszáradóban levő vágásérett nyár......" Írja „Dörr me” az Index fórumon. A látványtervek és a promóciós szövegek kiegészítéseképpen.
Hát ez van. http://lakopark.ingatlan.com/tetrish Az alaprajzok itt láthatók. Kedvencem a 33 milliós 47 m2-es(két szoba kertkapcsolattal), ahol a téli-nyári gardróbodat felváltva elviheted a máltaiakhoz, mert elrakni nincs nagyon hova,ha kifogsz egy belső-alsó lakást, akkor a napot majd megnézed a neten. Az OTP ingatlan szerint:” A Tetris Ház I. ütemében megvalósuló hatékony alaprajzi elrendezésű,…”Lakni meg kell. És ezt a 33 milliós vételárat be kellene tudni illeszteni valamilyen reális (magyar) életpálya programba, ahol az ember az élethelyzetei szerint cserél, ad-vesz lakásokat, ha úgy alakul. Sajnos ennek az alagútnak nem látszik még az első menekülő átjárója sem, egy tágabban értelmezett szociális spektrumban.
FenyvesiHK
2017.06.22.
10:03
@racsostarto:
Hogy ingatlanspekulációban utazunk 2017-ben is, tudjuk. A befektetésnek meg kell térülnie, a lehető legrövidebb idő alatt. Az építész meg oldja meg, hogy a lakás, lakásnak látsszon. Aki élt huzamos ideig panelos lakótelepen, az tudja, hogy a legtöbb ilyen alaprajz a munkaerő egyszerű újratermelésére nyújt lehetőséget. Ezt nem tudjuk szemlátomást meghaladni. Az sajnos nem érv, hogy minden lakást megvásárolnak. A statisztikák, az új építésű lakások mennyiségéről, elég beszédesen válaszolnak erre a kérdésre. Inkább azt lehet nehezményezni, hogy ez az állapot nálunk már az „igényesség irányába” való elmozdulást jelenti. Az épületgépészetben hozott valóban igényes változások nagyon jók, de ez a „lakozás”-nak csak egy része. Egy most épülő,exkluzív helyszínhez közeli lakóparkban, aminek minden lakását eladták papíron, a tőlem tanácsot kérő vásárló felkeres a kiviteli tervek egyikével,(amelyik csak részben köszön a megépült valóságnak). A lakások közötti hanggátlás nem megoldott,(ezt majd ő fogja megoldani, a 3,40 m szélességű nappali+étkező+konyha rovására), a 40 cm födém fölötti földtakarásba kertet ígérnek lombos fákkal, ami szoros közelségben, fa lamellákkal van leválasztva a szomszédos „kert”-nek látszó tárgytól,de voltaképpen egymás „kertjében” tartózkodnak a szomszédok. A fürdőszoba a négyfős család számára kisebb, mint egy békebeli házgyári, a gyerekszoba full északi tájolású. Tanácsot kérő kerek szemekkel bámul rám, hogy ő bizony úgy fizette ki a 43 milliót, hogy ezek neki, a szép színes, méreteket nem tartalmazó marketing terven, nem tűntek fel. Garázsa nem lesz, mert ügyes emberek felvásárolták a 2,5 milliós (kötelező számban megépített) garázsokat és most árulják 6 millióért. A városi környezet megköveteli a parkolást, emberünk néz maga elé,honnan vegyen még pénzt…..a történetek végtelenek. Végül tudomásul veszi a tényeket,(tőlem vár megváltó csodát !) de a sok rossz mellett mégis örül, új lakásba költözhet, az új lakás remélt előnyével és ő legalább szép környezetbe kerül. A lakásállomány a nemzeti vagyon része. Egyáltalán nem mindegy,hogy mit és hogyan építünk az emberi létezés alapeleméből, a lakásból. A befektetői spekulációban való részvétel egyelőre nem ad okot a megelégedettségre, vagy büszkeségre.
Pákozdi Imre
2017.06.22.
12:14
@FenyvesiHK: "Aki élt huzamos ideig panelos lakótelepen, az tudja, hogy a legtöbb ilyen alaprajz a munkaerő egyszerű újratermelésére nyújt lehetőséget." Ez nagyon igaz. Összesen négy napon át éltem panelos lakótelepen (a kelenföldin, 1970-ben, egy hatodik emeleti lakásban), majd később, még másfél éven át, egy tégla építésű, de még kisebb helyiségekkel rendelkező, ám fákkal árnyékolt első emeletiben a lágymányosi lakótelepen, a Baranyai utcában.
Az a négy nap, hát az számomra megváltoztatta a világot. Addig 3,5 méter magas, hűvös, századfordulón épült, gangos bérházban laktam. Hosszú, esetlen, de tágas előszoba, méretes fürdőszoba, udvari fekvésű, napos gyermekszoba, szeparált WC, ablaktalan spájz és két, egyenként 25 nm-es nagyszoba alkotta a 75 nm-es apai tuszkulánumot. A négy nap helyszínéül szolgáló panellakás nagyobb volt: 80 nm, benne három szoba és minden. Igenám, de a három szoba sarka találkozott, az előszoba két méter hosszú, a konyha piciny, a belmagasság pedig 2,6 m. Kettőt léptem, egyet nyújtózkodtam, és máris, minden dimenzió mentén kimerítettem a távlatokat. Három nap után megőrültem, a negyediken kiköltöztem, hátrahagyva azt a kedves fiatal lányt, akinek a szülei szabira mentek, így ránk hagyták a lakást.
Öt további évnek kellett eltelnie, amíg majdnem mindegy lett, hogy mekkora az élettér, mert a lehetőségek beszűkültek, a tét pedig megnőtt :-). Önálló kereső, friss házasként valahol létezni kellett. De azóta is rémálom számomra a 3 m alatti belmagasság és a felforrósodó, hagyományos panel. Ezért üdvözlöm a hőszigetelést prioritásként kezelő panelprogramot és átkozom azokat a beruházókat, tervezőket és építőket, akiknek van képük ma a hazánkban épített lakóhelyiségek 99,9%-át három méter alatti belmagassággal létrehozni. Miközben hetven-kilencven évvel ezelőtt, egy legalább 10 cm-rel kisebb átlagmagasságú városi nemzedék 3,2 és 3,7 méter közötti belmagasságú otthonokban élhetett.
EMA
2017.06.22.
14:59
@racsostarto: Kovács Gábor, építész, úgy is mint rácsostartó!
Bizony, elég szomorú, hogy 8-10 évhez képest sem látszik semmilyen pozitív változás...
Nagyon ócska érvelés, ha a kritikát megfogalmazó személyét próbálja lehúzni... ha érdekli, hogy miket csinálok, akkor beleolvashat ezekbe a cikkekbe:
Egyébként pedig nem a projektek nagysága, hanem a minősége jellemzi a tervezőt - szerintem. De ha egyetlen lakást sem terveztem volna még életemben, akkor is jogom lenne kritizálni azt, ami nem jó.
Keresleti piac van - minden szart megvesznek, sajnos. A Corvin sétány náhány lakásában volt alkalmam megnézni az eredményt - persze, laknak benne emberek, de attól még elég ramaty lakásokról van szó.
Még mindig érdemesebb egy 100 éves házban felújítani egy lakást, mint ezeket az újakat megvenni...
csoszka
2017.06.22.
16:06
@EMA: Így igaz! EMA-nak voltak melói itt az Építészfórumon is, nagyon pöpec lakások voltak. Végiggondoltak, végigépítettek, látszott hogy minden részlet végig volt rágva.
A fotón lévő 8-10 emeletes házak ezezl szemben erősen falanszter hatást keltenek, nem valami csábító egyik sem. Úgy néz ki, hogy a beruházókat semmi nem képes a minőség, a levegősebb beépítés irányába mozdítani. Az épületek magasak, a szárnyak közel vannak egymáshoz, értékelhető zöldterület egyik látványterven sem látszik, miközben 40-50 lakás épül meg egy telken. Persze, ez a HÉSZ dolga, de azért mindannyian láttunk már beruházó által írt szabályozási terv módosítást...
Pákozdi Imre
2017.06.23.
14:59
@csoszka: Egyetértek. Egy szép példa EMA Éva Mihály, Izrael tehetségéről: http://epiteszforum.hu/az-en-varam-pesti-lakas-29-negyzetmeteren
EMA
2017.06.24.
16:51
@racsostarto: Látom, közben megváltoztatta a hozzászólását...
igen kevés erőfeszítést tesznek a szakmabeliek azért, hogy az új társasházak, családiházak jobbak legyenek, mint az előző évtizedekben.
Tudom, hogy rettenetesen elavult az OTEK, és döbbenten hallottam a Kamara alelnökétől, hogy szerinte nincs azzal semmi baj...
Tisztelt Építész Úr!
Igaza van, én nem vagyok senki, még nem is a BME Építészkarán végeztem, és sosem fogok többszáz lakásos projeketet tervezni, bár az elmúlt 30 évben terveztem vagy félezer lakást úgy, hogy legtöbbször közvetlen kontaktusban voltam a megrendelő-használóval, és megtanultam figyelni arra, hogy mire is van szükségük a különböző embereknek.
EMA
2017.06.24.
17:12
@Pákozdi Imre: rácsostartó tudja, hogy ki vagyok, ezt írta anno, a lakásommal kapcsolatban: "Egyéb iránt gratulálok az okj-s konyhatündérképzős műnek ! Azért kíváncsi lennék, hogy bruttó 30.000 m2 szintterülettel mit művelne....már ha megbíznák..."
Egyébként 30 ezer négyzetméternél is kellene az a szemlélet, amivel dolgoztam annyi éven át... és büszke vagyok arra, hogy az én nyolcvanas évekbeli harcom nyomán honosodott meg Izraelben a társasházak földszinti lakásainak privát kertes kialakítása, amit, ahogy látom, már itt is átvettek...
MÁS CIKKEK:
https://epiteszforum.hu/29-12-4--a-kamara-rovid-tortenete-es-eddigi-szemelyes-szerepvallalasom-szubjektiv-osszegzese
29-12-4 − A kamara rövid története és eddigi személyes szerepvállalásom szubjektív összegzése
2025.10.20.
Október 30-án tisztújító küldöttgyűlést tart a Magyar Építész Kamara, melyet követően Hajnóczi Péter 12 év után távozik a MÉK elnöki tisztségéről. Most közölt írásában a leköszönő elnök kamarai munkásságát veszi számba.
A kezdet
1996 - Minisztériumi felkérésre részvétel, szervezési feladatok a területi kamarák megalakulásánál.
Huszonkilenc év – folyamatos szerepvállalás
Elnökök: Callmeyer Ferenc, Balogh Balázs, Eltér István, Noll Tamás, Hajnóczi Péter
...
https://epiteszforum.hu/modern-sorozatok--a-balatoni-kozlekedes-veszendo-ertekei
Modern sorozatok – a balatoni közlekedés veszendő értékei
2025.09.24. 17:38
"A tópart modern építészeti értékeihez hasonlóan a modernitás járműveinek örökségével is mostohán bánunk, de most még van esély, hogy leltárba vegyük és megőrizzük balatoni emlékeinket!" – Írja Wettstein Domonkos a Szezonális örökség aktuális részében, amelyben a Balaton környéki vízi és szárazföldi közlekedés eltűnőben lévő értékei közül többet is megismerhetünk.
Augusztus végén befejődött a főszezon a balatoni hajózásban, a hajók ilyenkor tiszteletkörrel búcsúznak a kikötőktől. Tavaly ilyenkor tette a szokásos tiszteletkörét az Arács vízibusz is a balatonszemesi kikötőtől, akkor még nem tudhattuk, hogy 61 év szolgálat után ez volt az egyik utolsó magyar gyártású balatoni vízibusz búcsúzó szezonja.
A hajót egy lelkes csapat tartotta üzemben Akaliban, de nem tudták fenntartani a magyar modern design hőskorát idéző vízibuszt, és eladták az Ohridi tóra, ahol vélhetően nem muzeális értékként fognak vele bánni. Legalábbis erre utalnak a korábbi sorstársai – több magyar vízibusz végezte már Észak-Macedóniában, barkács módon átépített felépítményekkel. Időközben az Akali nevű vízibuszt is eladták, így ma már egy sincs a magyar gyártású vízibuszcsalád tagjai közül a Balatonon.
Az Arács vízibuszt 1963-ban a Magyar Hajó- és Darugyár Váci Gyáregységében gyártották a MAHART megrendelésére. A hajót egy vízibuszsorozat részeként építették fel; a 3011-es típus formatervezése különleges volt, mert a hátsó utastér nyitott volt, felnyitható ajtókkal. Hasonló volt az Akali motoros által képviselt 301-es alaptípus, amelynek zárt hátsó teréből ablakokon keresztül lehetett kilátni.
A külföldre is exportált vízibusz családról részletesen is ír a Balatoni Hajók weboldal: „A típus teljes egészében magyar fejlesztésű magyar termék, bakonyi bauxitból gyártott, Székesfehérváron hengerelt alumíniumszerkezet, magyar gépekkel, berendezésekkel és felszerelésekkel. A hajó Hankóczy Jenő főkonstruktőr elképzelései szerint készült, a hajótestet és a szerkezetet Fekecs Gábor, a felépítményt Guti Lajos tervezte, aki korábban az Ikarus elődjénél, az Uhri Testvéreknél dolgozott autóbuszok karosszériáin."[2] Az autóbusztervezési tapasztalat a vízibuszok formai kialakítására is hatással volt, ez a hasonlóság adta a vízibusz elnevezést.
Mindkét típust könnyed, áramvonalas formatervezés jellemezte, és a hatvanas évek építészetéhez hasonlóan a vízibuszok is a modern Balaton-part identitásképző elemei voltak. A tópart modern építészeti értékeihez hasonlóan azonban a modernitás járműveinek örökségével is mostohán bánunk.
A BAHART üzemeltetési szempontok alapján a magyar formatervezés emlékeit is őrző hajóállomány selejtezése mellett döntött. A korszak vízibuszcsaládjának utolsó tagjait, a 303-as sorozatba tartozó Keszthely és Hévíz nevű hajókat épp most tervezik leállítani. Pedig ezek formai kialakítása még különlegesebb: az 1963-ban a Dunai Hajógyárban épült típust eredetileg tengeri yachtnak tervezték, ami a hajók megformálásán is látszik.
https://epiteszforum.hu/termeszetes-feny-a-modern-munkahely-szolgalataban
A Baumit irodaház, amelyet 2023-ban újított fel a Studio.a+v építésziroda a szlovéniai Trzinben, több mint 30 ember számára biztosít munkaállomásokat és tárgyalótermeket, valamint termékbemutatók és partneri találkozók méltó helyszíneként is szolgál. A projekt célja az volt, hogy egy 1980-as években épült ipari ingatlanból korszerű, inspiráló irodaközpont szülessen.
Éppen ezért a tervezés egyik leglényegesebb pontja a természetes fény hatékony becsatornázása lett.
kapcsolódó:
https://eszkozok.velux.hu/szakembereknek/referenciak/irodaepulet?utm_source=website_epiteszforum&utm_medium=display&utm_campaign=campaign_architect_btb_brand_hu_45589_2025&dclid=CMWZuraCu5ADFSWKgwcdMn8k8w&gad_source=7
’Felelet’: Sajnos ez inkább egy Velux reklám, semmi különös, pár tetőablak, de azért fontos számomra, mert az utolsó 30 évben teljesen megfeledkeztek az építészek, a törvényhozók a természetes fényről, ahogy a természetes szellőzésről is.
https://epiteszforum.hu/okotanterem-epult-a-bme-lakoepulettervezesi-tanszek-kozremukodesevel-
Ökotanterem épült a BME Lakóépülettervezési Tanszék közreműködésével
2024.09.25.
Négy év alatt a harmadik ökotanterem került átadásra a világ egyik vezető fenntartható csomagolási megoldások szállítójának jóvoltából, a BME Lakóépülettervezési Tanszékének közreműködésével. Az építész hallgatók által tervezett többfunkciós, flexibilis, inspiráló építmény a többdimenziós ismeretátadást, valamint a hatékonyabb környezeti nevelést célozza meg. A moduláris szerkezetet több mint 100 önkéntes bevonásával építették Füzesabonyban.
Az egyetem oktatói idén a 2023/2024-es tanévben két féléves tantárgyként hirdették meg az ökotanterem tervezését.
’Felelet’: Szabadtéri tanterem, ez tetszene nekem. Lehet, hogy volt olyan terve is más hallgatóknak.